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西安碑林区测绘路地段

——基于开发商视角的定位解读

大视角分析

测绘路地段周边的影响因素很多，其中对定位影响较大的大概有以下几个因素。

背景解读

地铁

我们从中可以发现，尚在规划中的地铁4号线是通过了李家村附近的，而且其中一个站点就在基地附近，无疑，这可以为该地段提升不小的价值：

1.提升经济价值

2.优化交通容量

3.带来更多人流

政策

1.碑林区重点项目培育

过去五年，碑林区坚持项目带动战略，狠抓重点项目建设和招商引资。珠江时代广场、长安国际广场等一大批重点项目的持续建设，催生了新商圈形成，新商圈进而成为新的经济增长点——南门、李家村和太白路等区域性商圈已经形成规模，城墙环城文化休闲体验区综合提升改造工程现已全面建成开放。

该区还率先在全市退出“重点项目建设服务”，积极帮助解决项目建设中存在的融资、审批等困难和问题。

2.周边“慕名而来”的商业巨擘

沃尔玛、时代华纳、长安国际、大连万达等商业集团在碑林区纷纷落户。这一方面对我们新项目的落成造成挑战，另一方面又恰恰证明了此区段的潜在发展价值。

周边地区性质分析

1.临近大学城、住宅区居多

2.商圈分析

同开发商的交流

开发商

这片地区主要是老旧住宅小区，土地权属复杂，土地边界不规则，无论是就地安置还是异地安置，所需的成本都较高，而且业主多半是老人，协调起来不好说。而且碑林区本身第三产业发展不错，周边商圈密集而且种类相对齐全，不容易有差异性，较难找到竞争噱头。不宜大动是我的建议。

*土地权属问题：

基地内部家属院小区居多，分布紧密而且边界扭曲不明确，而且单位、居民都擅自加建了不少建筑，这样一来开发的成本就更高也更复杂。而且里面的城中村也是难以谈判的问题。

总结

通过以上分析我们可以得出以下几个要点

1.该地段开发潜力还是很大的，而且还有政策扶持，但是由于周边产业已经发展的比较完善，所以需要一个“震撼性”的项目定位，在市场上形成较为强大的冲击力，让市场和消费者认同这种定位并乐于到此消费。

2.由于基地土地权属复杂，土地边界混乱，开发成本高、难度大，可能吸引的投资者少，开发商的建议是“不宜大动”。

对于定位的初步思考

经过以上分析，我们觉得，如果全部重建的话，难度高、成本高，很难在短时间内资金回笼。所以不妨从别的方向思考，我们可以不着急一口气大重建，而是先进行小范围的改造，一点点提升该区域的开发强度，挖掘其潜力。

过去的十年，楼市被称为“住宅地产的黄金十年”；而在未来十年，将是商业地产的黄金十年，无论是商业开发商，还是投资商业者，或是商业消费者，对这个观点毋庸置疑的态度。随着国民经济的增长和大众收入水平的提高，全民已进入商业消费时代，但纵观全国各大中城市，商业地产无论是硬件配套，还是软件服务，都急需提高和升级。因此，未来十年注定属于商业地产，这其中蕴含的商机无可限量。

商业地产策划和住宅地产策划的最大的不同是：住宅策划只是一次性消费，针对的目标客户只有购房者，只要规划正确，户型配比满足市场要求，园林及生活配套齐全，购房者完成交易入住了，项目就算圆满开发成功。而商业策划不仅要满足商业投资者的投资回报需求，更要慎重考虑将来商业运营者的运营及盈利要求，因此，商业策划是二次甚至多次消费。

因此我们考虑测绘路地段的整体改造时不妨可以选择这样的思路：基本不改动基地内部的家属院，而是选择先行改造李家分村为商业区，先改造问题最大的部分，挖掘其潜力，解决部分隐患。

定位具体分析

目标市场定位

对整个商圈的消费客群进行市场细分的话，可以看到，未来可能在这边消费的人群主要是周边大学生和测绘路地段内部的人群。

大学生客群

当前中国大学生人均月消费支出945.6元，大学生人均全年消费总额达到11347元，超过全国城镇居民人均可支配收入水平的50%，大学生群体具有较强的消费能力。来自于城市地区的大学生消费支出达到1065元/月，比农村大学生月消费要高出1/3。而且就上面的背景分析我们可以发现，大学生未来应该是这个地段的主要消费人群，所以，未来的产业应该以面向大学生为主。

测绘路地段客群

测绘路地段的客群就目前来看主要还是以消费水平较低的租户和消费需求不高的老人所组成，这样一来能确保的消费额度应该不会高是可以预见的。所以可以考虑吸纳这些人在未来将要开发的商业街区里成为卖家，提供给他们一定的优惠条件，使他们足以承担一定的成本在这里开店。

李家分村的面积大约为，而且测绘路片区还有一个天然的优势，那就是这里的主要道路的街道尺度是非常符合步行街的需求的。加之本来大学区离这里又很近，处于可步行的范围内。假设要给李家分村一个适合其尺度又能同其性质配套的话，商业步行街可能是比较好的选择。

经营定位

既然已经决定了面向大学生，那么可能以消费较低、种类繁多、面向潮流的小产业为主例如文艺气息浓厚的书吧，或者是有趣的DIY工坊、淘宝线下体验店等，再配合一些消费低、贴近潮流的餐饮小店，例如富有情调的咖啡馆、装修精良的小酒吧。

街景可以借鉴友谊东路，以落叶乔木，比如法桐、银杏有明显季节变化的树木为主，营造轻松有格调的气氛。

相关具体措施

测绘路

测绘路是离西安建筑科技大学最近通往李家分村的道路，由于本身李家分村的位置靠里，依靠建筑物的尺度难以做到自然地吸引来自这边的大学生客群，这样一来路口的处理就较为重要。

其一，路口应该放置一个较大的停车场，以满足外来客流的停车和内部人群的停车需求。

其二，考虑到场景的过度，除了入口的吸引设置以外，测绘路沿路的店面也应当予以改造并进行美化。

其三，测绘路路口的交通分流，尽量减少对雁塔北路车辆正常行驶的影响。

测绘东路

测绘东路上原本有一个早市，可以结合政府之力，对这个早已形成自然生态的市场进行整改，将其改造为“超级市场”，并且可能可以结合这个措施治理流动商贩的问题。提升整条街区的整洁程度和经营素质。

测绘西路

先在该道路的两侧入口设置能够吸引眼球的建筑景观，提高吸引力。道路立面的改造势在必行。虽然这一块看似并没有什么好的改造措施，但是我们认为如果能将这里改造成大学生的创新产业园区的话，一来可以同李家分村改造后的面向大学生的性质相吻合，二来其区位相对廉价，也可以满足这些资金不足的大学生的需求。相关的其他措施目前还在思考中。

整体评价

优势

1.不进行过大的拆迁改动，这样一来也能减少安置人口，减少成本，招商时吸引力更大。

2.尽量不改变整个街区原有的尺度、氛围，修整街道里面，保证内部居民的生活需求。

3.与周边各商圈的目标市场差别定位，错位经营，引起顾客的兴趣和好感，激发并创造需求。

4.在改造城中村的基础上保留了基地的原本生态，为该地区的发展注入新活力的同时，也不至于完全破坏其原有平衡。

劣势

1.周边道路上的立面质量不高，尺度较难吸引人流进入。

2.对于沿街居民的生活可能会造成影响。

3.基地原本起的物流集散的作用如经改造将会遭到限制。